目前分類:租屋需知 (9)

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上品房屋,多年來專以介紹派駐在台灣的日、歐、美、外籍人仕房屋租屋服務,而深受眾多房東、房客好評。服務經驗豐富,良好的實績效率,客戶的相互推薦,都是上品房屋在日、外商公司圈內得到優良風評和肯定的原因。

我們的服務範圍包含台北市中心區(如大安區、中正區、信義區、松山區、中山區、天母區、北投區)

我們所服務的房屋種類包含高級純房屋大樓、華廈、公寓、套房及短期出租的房屋。

協助承租房屋包括有附有全套傢俱  (如冷氣、電視、冰箱、洗衣機、沙發組、餐桌組、床組、衣櫃及窗簾 ) 或部份傢俱以及空屋出租。其中大多均附有車位及大樓全天警衛管理的房屋大廈。

上品房屋經紀人員均擁有多年房屋租賃經驗及不動產經紀人專業合格證照,並與眾多日、韓、歐、美商及外國駐台外交單位均有長期合作之關係。

歡迎各界工商、外資企業來電洽詢,上品房屋將熱誠服務及接待。

 

上品房屋 Elegant Realty   www.elegant-realty.com.tw  
Email:elegant.realty@gmail.com  TEL:2764-3111

 

Elegant Realty is a house-renting company whose purpose is to serve foreign and Japanese expatriates and representatives that are stationed in Taipei.

We have had great experience in the real estate field for many years; we support the high expectations of our customers in regards to their desired house or apartment; our customers always recommend our services to others. This is how Elegant Realty has built a well-deserved reputation with our multitudinous landlords and tenants.

Our service range includes downtown Taipei ( Da-an dist., Zhong Shan dist., Zhong Zheng dist., Shyni dist., Song Shan dist., etc.) as well as the areas to the north of Taipei (Tien Mou, Nei Hu and Da Chih).

The properties we lease cover high-grade buildings (for residence only), great mansions, apartments, suites or houses; we can also locate properties for short-term renting.

The properties we lease include fully furnished, partly furnished or unfurnished. Fully furnished properties will have air conditioning, a television, a refrigerator, a washing machine, a sofa set, a table set, bed set(s), wardrobes and curtains.

Our agents are professional real estate experts, and we are fully licensed real estate brokers. We have long-term relationships with a variety or entrepreneurs and managers from Japan, America, Europe and other foreign organizations in Taiwan.

We care about every customer and are looking forward to serving you.  Please do not hesitate to call!


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常有人在買屋、裝潢後想將愛屋出租給外商公司的外國房客、日本房客,卻不知應從那些管道去找外商租屋的房客、或怎麼找專門處理外僑租屋的房屋仲介,或擔心如何才能找到單純的外國人來承租房屋,以及出租外商房客之後有那些需注意的細節。

這些許多的問題,不僅第一次投資買屋的房東們在網路及書籍上找來找去沒有完整的答案,也是專業老房東們常互相交換心得卻總是覺得各說各話。報章雜誌及網路上的資訊似乎總是片片斷斷,好像有些道理但又只講了一半。

上品房屋David賴是一位在台北市外商租賃業有十多年專業經驗的仲介經紀人,處理過上千筆外僑租屋的交易。將在本部落格提供一些上品房屋David賴及同仁們多年累積心得,希望能給房東們參考。

 

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有些房客在看屋時的標準並不太嚴格,只要離公司或捷運不遠,或交通還算方便、附近餐館很多,看過幾間房屋就會很快決定。這時如果房屋己清潔乾淨就會是客戶優先考慮的對象。比如說我們去賣場購買鞋子時,許多的灰塵在鞋子上面,或鞋子有些破損。但此時如果店員告訴客戶「只要你付錢之後,我們就會把鞋子擦乾淨,也會同時修好」。相信沒有人會想購買這雙鞋。同樣的道理,承租房屋後房客有時候還需要和房東溝通、連絡,如果在第一次見面就了解這是一位不會先將房屋照顧好的房東,通常要選這一間房屋的機會就不會太高。雖然台北市的灰塵不是太多,但一、二週沒有打掃就會十分明顯,對於一段時間租不出去的房東來說,當然會認為何必多花這筆錢,而且還可能要花好多次。但相對來說,出租房屋是一種商業行為,商業買賣是有投資就有回收及成交的機會,沒有投資只等成交是需要很好的運氣。將房屋先打掃乾淨有時自己運動一下午或一天即可,還不一定要花錢,即使要花錢找人也不會是太大的金額,卻是出租房屋的關鍵之一。

 

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以房客及仲介公司的角度來看,房東雖然將房屋整理好了,但如果租金不是合理的價位,即使再漂亮的裝潢及高檔的傢俱也只能讓客人望之卻步,屋主顧影自憐。仲介公司有一句話:沒有租不出去、賣不出去的房屋,只有租不出去、賣不出去的行情。價格是由屋主自行開價的,如果不是很認真要將房屋出租,只是碰碰運氣,試試開出超過一般的租金而看會不會有人願者上鈎,以經驗來說,即使碰到的好運,日後也租不久,好比台灣人到國外居住,花上二到三天努力的看一大堆房屋後,也會稍有當地行情的概念,如果剛好喜歡的房屋價格超出預算,勉強因工作繁忙沒空再看屋而匆匆決定簽約,在入住後一段時間也會盤算何時可再換一間合理的房屋,以免被公司及同事認為自己是傻蛋。每個房東在一開始的報價稍高是人類的本性,但了解市場的供需並不是想像中的完美,且不想讓自己的房客在搬進去不斷興起搬走的念頭,在房屋整理好就以合理的報價,會較快找到房客。

因為外商客源有限,希望找外商房客的房東又很多,房東一次委託多家的仲介公司是很普遍的,但重要的是不必和特定的一家仲介簽訂專任委託契約,因為要求簽訂專任委託約的仲介公司並不會保證在專任委託期限一定能找到適合的客戶,所以如果要儘快出租,不要被一家仲介綁住是必要的。


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很少房東要求當天簽約要在當天或隔天起租,通常簽約後二週到一個月內起租都是房東們可接受的範圍。還是老話再提,因全球經濟不佳,即使是許多大型跨國企業都減少外派人員到國外工作,台灣也身受其害,因出租房屋眾多,而尋找房屋的外籍房客並沒有那麼多的情形之下,如有外僑房客先來台灣看屋但要等超過一個月以上才起租,許多房東在看清現實環境之下也會儘快同意,先簽約先贏。畢竟「一鳥在手勝過雙鳥在林」。


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多數租給外商的房屋都是全套傢俱及家電齊全的設備,所以為避免簽約後雙方因修繕的問題產生不愉快,在簽訂租約前,雙方詳讀租約時應完全了解修繕的內容。

一般來說會訂定一個修繕的金額,在一定的金額內的修繕由房客支付,如果修繕金額超出則由房東支付。通常訂定的金額是新台幣2仟元,這個金額只是一個多數外商公司都接受的數字,並不是法律的規定。

以上品房屋處理的交易經驗來說,租約是雙方同意才能成立,許多帶傢俱出租的房屋是一個空的房屋加上許多的傢俱、家電設備才會租的較高( 至少比空屋出租的價格高 ),所以房東在家電有自然損壞時負責修繕或更新是相對合理的。訂定一定金額的意義是因為小金額的修繕多是零件的磨損或電燈泡的損壞,這種因房客使用次數頻繁而造成的自然損壞如果由房東來支付就會造成雙方的不快。但外籍房客在物品有而修繕時最好先和仲介公司或房東連絡求助,切勿自行找廠商,因為有時廠商看到是外國人居住,原是2仟元內的小修理卻要求大筆金額的修繕。

所以房東在交屋時最好將電器品的說明書或有熟識的水電行電話留給房客及仲介公司,以免認為可能被不認識的維修人員大敲竹槓。

但如果是房屋主要結構的損壞或支出就應由房東負責,如大樓的水管破裂,牆壁的毀損或大樓更換水塔、鐵門、信箱等。

 

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許多外籍房客對於房屋傢俱的維護及清潔保養非常用心,常常讓房東們感動不己,所以在交屋給外商房客時將房屋徹底清潔,也可同時要求房客在返還房屋時也是清潔後再交給房東。

遷入及遷出交屋時,將水、電、瓦斯錶的度數紀錄,在帳單寄到時可分清楚抄錶時房東及房客各需分攤多少錢,和外國房客來往,最好在金錢上能計算清楚,避免日後雙方覺得只是一些小錢,對方應該大方的自行負擔,但沒有交屋時的抄錶紀錄而產生問題。上品房屋在結算房屋的水、電、瓦斯金額,都是仔細的抄錶並拍照,再以電腦試算表交給雙方過目,以維護租屋雙方的權益。

外商房客在遷出交屋時,有時是居住人來點交,有時是只有公司承辦人,有時居住人及承辦人都在場。如果交屋現場有任何的物品損壞或遺失,最好當場談清楚並有紀錄,以避免交屋後雙方再有爭議。有時外籍房客搬走是因為離開原簽租約任職的公司,此時交屋如果公司的承辦人不在場,有爭議的物品損壞或遺失在事後就很難找出由誰負責,所以在交屋前應和負責的房仲人員了解清楚是由誰辦理點交。

由外商公司出面承租的租約保證金,在交屋結清相關水、電、瓦斯及大樓管理等費用後,最好是由銀行匯款的方式返還外商公司,要避免以現金交還房客(保證金不是外籍房客支付的,是他們的公司支付的 ) 或公司承辦人,因有時保證金金額超過幾十萬,最一承辦人員在半途遺失或遭搶刧,都是很麻煩的事。

 

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任何型式坪數的房屋都會有外國人承租,只是外國房客可以負擔多少租金的問題。兩、三佰坪的大別墅及八、九十坪以上的大樓豪宅有外商大老闆可以支付一個月幾十萬的租金,當然,每家公司的最大老闆只有一位,大型別墅的客源不是常常出現。三十坪至七十坪的住宅大樓則是中高階的經理人或專業人仕尋找的目標,小套房也多有外國職員或外籍工程師承租。就如同金字塔三角形一樣,金字塔頂端的客層較少,找中低價位的房屋的房客較多,愈便宜的房子就愈多的房客在競爭。

        歸納來說,近年來在市中心區(信義、大安、松山、中山、中正區)的五十坪以內的房屋及小套房較天母地區容易出租,原因是因全球經濟景氣不佳,外商公司為節省成本,能儘量減少外派人員就儘量縮減,如實在需要找外籍人員來台上班時,以外商公司的角度來看,有同樣經歷、能力的二組人選在考慮時,會優先考慮找租屋的成本較小的單身或夫婦二人小家庭。因為家庭人數眾多就需要較大較貴的房屋。而選擇單身或夫婦二人的外籍員工來台上班又可省去負擔小朋友讀國際學校的高額學費。所以近年來市中心區的五十坪內的房屋出租率會比天母地區較好。

許多高階主管的傢俱會由公司支付從海外運送來的費用,這類客戶層多是尋找較大坪數的房屋,在七十坪以上的純住宅大樓目前仍多集中在天母地區或信義計劃區。

小坪數的夾層屋大樓在近年來的市中心接二連三的完工,也多有游泳池或健身房及其他比照豪宅的公共設施,在新交屋的幾年之內,也多可以出租到不錯的租金。只是此類出租大樓愈來愈多。同類產品在市場上增加,產品的地點就愈顯重要,以前可以成交的租金並不代表以後也是可出租一樣價格,目前信義區的夾層屋租金多半還維持在一定的行情,就是因為外商房客多喜歡在信義區居住,理由仍是有捷運站及許多的西式餐廳及Pub , Bar ,以及近信義區有四獸山,雖然居住在台灣的最大都市卻仍能看到自然的山景(在信義區可看到或走的到山景的住宅有近有遠,但比起上海及北京,新加坡等一些離山景遙遠不可及的城市來說,台北市在這一點是極有特色的。

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外商租屋的習慣,單身或夫婦的小家庭多半選在市中心區租屋,如松山區、大安區、中山區、信義區及中正區。因為:

1.離公司上班距離較近。交通方便,不是每個老外或日本人都開車上班,許多老外喜歡走路或坐捷運、坐公車,騎摩托車上班。

2.市中心區的Pub、Bar、夜店,西式餐廳較多(至少近年來比天母地區多,信義區又比其他區域多)

 

        而攜家帶眷有小朋友就讀美國學校、歐洲學校(有法語部、英語部、德語部)、日本學校的家庭多半選在天母、士林、北投區租屋,唯一的理由就是距離國際學校較近,不必讓小朋友太早起床,花太多時間坐校車。

 

        但也不是其他地區就沒有外商外國人租屋。內湖區,大直重劃區以及文山、南港區也是許多老外常租屋的地點,外國人租屋在這幾個區域多半是因為同樣的租金甚至更便宜的租金可以找到較新較大的房屋。但萬華、大同區或台北縣的三重、蘆洲、板橋等地區的外商租屋的比例就較低。


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