上品房屋

這種事情幾乎還沒有聽過在台灣發生，房東找外商房客多是了解出租房屋給有名有號的外國公司是較單純也可靠，所以就上品房屋及其他同行的交易經驗裡，並沒有此類案例。

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多數租給外商的房屋都是全套傢俱及家電齊全的設備，所以為避免簽約後雙方因修繕的問題產生不愉快，在簽訂租約前，雙方詳讀租約時應完全了解修繕的內容。

一般來說會訂定一個修繕的金額，在一定的金額內的修繕由房客支付，如果修繕金額超出則由房東支付。通常訂定的金額是新台幣2仟元，這個金額只是一個多數外商公司都接受的數字，並不是法律的規定。

以上品房屋處理的交易經驗來說，租約是雙方同意才能成立，許多帶傢俱出租的房屋是一個空的房屋加上許多的傢俱、家電設備才會租的較高( 至少比空屋出租的價格高 )，所以房東在家電有自然損壞時負責修繕或更新是相對合理的。訂定一定金額的意義是因為小金額的修繕多是零件的磨損或電燈泡的損壞，這種因房客使用次數頻繁而造成的自然損壞如果由房東來支付就會造成雙方的不快。但外籍房客在物品有而修繕時最好先和仲介公司或房東連絡求助，切勿自行找廠商，因為有時廠商看到是外國人居住，原是2仟元內的小修理卻要求大筆金額的修繕。

所以房東在交屋時最好將電器品的說明書或有熟識的水電行電話留給房客及仲介公司，以免認為可能被不認識的維修人員大敲竹槓。

但如果是房屋主要結構的損壞或支出就應由房東負責，如大樓的水管破裂，牆壁的毀損或大樓更換水塔、鐵門、信箱等。

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許多外籍房客對於房屋傢俱的維護及清潔保養非常用心，常常讓房東們感動不己，所以在交屋給外商房客時將房屋徹底清潔，也可同時要求房客在返還房屋時也是清潔後再交給房東。

遷入及遷出交屋時，將水、電、瓦斯錶的度數紀錄，在帳單寄到時可分清楚抄錶時房東及房客各需分攤多少錢，和外國房客來往，最好在金錢上能計算清楚，避免日後雙方覺得只是一些小錢，對方應該大方的自行負擔，但沒有交屋時的抄錶紀錄而產生問題。上品房屋在結算房屋的水、電、瓦斯金額，都是仔細的抄錶並拍照，再以電腦試算表交給雙方過目，以維護租屋雙方的權益。

外商房客在遷出交屋時，有時是居住人來點交，有時是只有公司承辦人，有時居住人及承辦人都在場。如果交屋現場有任何的物品損壞或遺失，最好當場談清楚並有紀錄，以避免交屋後雙方再有爭議。有時外籍房客搬走是因為離開原簽租約任職的公司，此時交屋如果公司的承辦人不在場，有爭議的物品損壞或遺失在事後就很難找出由誰負責，所以在交屋前應和負責的房仲人員了解清楚是由誰辦理點交。

由外商公司出面承租的租約保證金，在交屋結清相關水、電、瓦斯及大樓管理等費用後，最好是由銀行匯款的方式返還外商公司，要避免以現金交還房客(保證金不是外籍房客支付的，是他們的公司支付的 ) 或公司承辦人，因有時保證金金額超過幾十萬，最一承辦人員在半途遺失或遭搶刧，都是很麻煩的事。

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當然可以，房東及房客備妥相關文件即可辦理租約公證，但以上品房屋的租屋經驗來說，出租外商公司時要求公證的房東並不多，要求公證的房東多半是因為租屋給本地客戶，在簽約前無法了解對方的真正背景及是否會履行租約，及避免而會透過介紹外商的租屋仲介尋找外商房客的屋主，就是己了解出租房屋給有名有號的外國公司是較單純也可靠，所以實際交易經驗裡，去法院公證租約的案例並不多。

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外商公司承租外籍員工的住宅多是以公司名義出面承租簽約，所以一定要按法令報稅。依照所得稅法第88條1款第2項規定，現行的房屋租賃扣繳稅率是百分之十，舉例來說：

房東和房客談好每月租金是新台幣5萬元正含稅NT$50,000- ，簽約一年

每月實拿的租金：NT$50,000 － NT$5,000- (房屋租賃扣繳稅) ＝ NT$45,000- (每月先實收的金額 )

每年扣繳憑單的租金收入：NT$5,000- × 12 ＝NT$60,000-

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在隔年一月底之前，這家外商公司必須依規定填寫扣繳暨免扣繳憑單，向稽徵機關申報，並將扣繳憑單送交給您。

而房東在申報個人綜合所得稅時，也必須依據扣繳憑單上的「租金收入」及「扣繳稅款」納入個人綜合所得中申報。

當然，「扣繳稅款」因為是房東預繳的稅款，所以可以自房東每年應納稅額中再做扣除。

其實扣繳的意義，只是外商公司『依規定』幫您預繳10%的稅款，到申報個人綜合所得稅時仍然可以自個人應繳的稅款中扣除。而如果應納稅款少於扣繳的稅款時，則可以申請退還多預扣的稅款，所以對房東來說只是繳稅上的先後的差異而已。

因為個人綜合所得稅申報時，必須納入上年度所有的所得，包括薪資所得、租金所得、其他所得、股利所得........
全部納入的所得再乘以個人適用所得稅率等於應納稅款，應納稅款再減除扣繳稅款即是當年的『應納(退)稅款』。

有時房東會問仲介公司：是不是可以找一家不用報稅的外商房客來承租，理由有時是個人所得收入太高，報稅之後要繳交太多的稅金，或可能在幾年之後想賣房子，不想留有出租的紀錄，以免賣屋時不適用自用住宅優惠稅率，或以前的房客都沒有報稅，所以希望能找到『不報稅』的外商租客，有時甚至要求房屋仲介公司『保證』這組客戶不能報稅。

其實有收入就應依法繳稅，以外商房客公司來說，是沒法因為房東要求不扣繳，所以就照辦。唯一的例外是每月租金在新台幣2萬元內的租約，依法是可以不開立扣繳憑單，但不代表外商公司就不會申報有租金的支出。這是承租租金在新台幣貳萬元的房東應先了解的，以免屆時以為外商公司沒有寄出扣繳憑單而不申報租金收入而受罰。

另有一種情形是外商公司直接給外國房客租金津貼，由外國房客自己決定要花多少錢租屋，簽訂租約也是由外國人個人的名義承租，外商公司不會出面簽約及辦理每月扣繳。而此時房東一聽到這家公司不會每月『扣繳』，就以為是不會『報稅』，而大方的降價出租，沒想到外國人也適用台灣人申報租金抵扣所得稅的法令，每年可抵扣12萬元，而造成逃漏稅而受罰。

外商公司直接給外國房客租金津貼的情形愈來愈少，因為外僑的薪資和租金一起列入外僑的收入，對外國人在台灣工作申報所得較不划算。

舉例來說，外國人每月薪資新台幣5萬元正，當初來台灣之前公司談好每月支付新台幣5萬元租屋，如果以公司名義承租房屋，年底國稅局對這位外國人在台灣的收入是以新台幣60萬元收入來課稅

NT$50,000 薪資× 12 ( 個月 ) ＝　NT$600,000

如果外商公司要求外國人以個人名義承租房屋，而租金5萬元以薪資津貼的方式給付外國人，那麼年底國稅局對這位外國人在台灣的收入是以新台幣120萬元收入來課稅

( NT$50,000 ＋　NT$50,000 ) 薪資 × 12 ( 個月 ) ＝　NT$1200,000

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