上品房屋

依據「不動產經紀業管理條例」規定，不動產仲介經紀業經主管機關之許可，並辦妥以下事項，方得營業：

(１)    辦妥公司登記或商業登記 ( 業界有些一人公司，全公司上下僅有一人，俗稱跑單幫的業者，並未辦理公司行號登記，無法發立發票，還需向同行或其他行業買發票，名片的公司抬頭和發票完全不相同)<!--[endif]-->

( 2 ) 加入登記所在地之同業公會 ( 需具有考試院國家不動產經紀人考試合格的經

紀人任職及依規定繳交營業保證金，才有資格參加公會，並不是填好申請書即

可參加公會 ) 如客戶和仲介業者產生糾紛，可向公會申訴或要求調解。

( 3 ) 繳存營業保證金 (需具有考試院國家不動產經紀人考試合格的經紀人任職及登

記，才有資格繳存營業保證金，並不是任何人準備好新台幣25萬元就可以繳錢

開業 )

( 4 ) 店內規模為二十位營業人員以內的不動產仲介公司至少需有一位經由“考試院國家不動產經紀人考試”合格的經紀人任職，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章︰

　　　　　　1. 不動產出租、出售委託契約書。
　　　　　　2. 不動產承租、承購要約書。
　　　　　　3. 定金收據。
　　　　　　4. 不動產廣告稿。
　　　　　　5. 不動產說明書。
　　　　　　6. 不動產租賃、買賣契約書。

現代社會講求專業，一般人生病不會去找沒有開業執照的密醫，有法律問題也不會聽信司法黃牛。同樣的道理，許多層出不窮的房屋仲介糾紛多發生在沒有依法取得證照的房仲掮客。誰也不希望在租賃房屋成交後，很難找到仲介人員處理租後服務或這家公司己結束營業。所以，在房東及房客連絡房屋仲介人員時，應該詢問房屋仲介公司以下幾點：

          是否有依政府法規繳交營業保證金的合法業者?<!--[endif]-->

          是否有參加公會?<!--[endif]-->

          有幾位員工? 有國家合格的經紀人員在店內上班嗎?<!--[endif]-->

          在名片上的地址是否有人固定辦公?<!--[endif]-->

          是否可以去公司營業場所參觀? <!--[endif]-->

          業者是不是在家辦公?<!--[endif]-->

          公司登記在其他地點?<!--[endif]-->

因為一些非法業者一個月成交一筆生意後就很難再找到人。以下網站可查出是否是一家合法的不動產房屋仲介業者

http://pri.land.moi.gov.tw/realestate_query/

 以上品房屋來說，從安排看屋，洽談租屋條件細節，準備簽約相關文件，到遷入交屋結算水電瓦斯費用，租後服務的連絡安排，遷出交屋結算水電瓦斯費用，出租人返還保證金，每一步驟都有標準的作業程序。因為我們相信，每一筆成交的租屋案件，都是房東及房客和上品房屋的緣份，珍惜及維持緣份之外，最重要的是讓房東及房客接觸的是合法的業者，合法的不動產經紀人員。

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如何裝潢及購買傢俱及家電應以花費成本及日後房屋用途為考量。

        以套房、一房到二房( 25坪內)的房屋來說，花了一大筆錢作昂貴的裝潢如天花板，壁飾，地板，踢腳板等，比較起同樣坪數卻只是一般裝潢的房屋，在租金不會有太大的差別。常有房東認為自己的裝潢比起在同一棟大樓出租的鄰居花費更多，品質更好，理應多租到超過一萬甚至到二萬元的差價。

        實際的情形是，看過高額裝潢房屋的外國客人不會因曾當場在房東面前大力稱讚房屋裝潢很漂亮而化為行動去承租。根據上品房屋介紹外商租屋的經驗，會承租小型坪數(25坪內的二房、一房、套房)的日、外僑房客，多是外商公司基層的職員或實習人員，公司給的預算有限或是自己必須負擔全額或部份租金，所以只能找坪數較小的房屋。比較之下，己花大錢裝修的房屋坪數和同棟或附近其他房屋一樣大，卻貴了很多。房客自然會去選擇同樣坪數，裝潢及傢俱普通一些，但不會超出預算的房屋承租。

        同時較小坪數的房屋通常不容易改變傢俱擺設的位置及變更不同格局的裝潢。舉例來說，能放沙發的位置就很難不放沙發而放電視，勉強這位置放了電視但沙發就沒別位置放，而原只能放二公尺的沙發位置就放不下二公尺半的沙發，所以買一張三萬元的沙發可出租出去時，房東想花六萬元買另一張好沙發卻不會租的很貴的租金，因為沙發只得放同一位置而且還不能買太大款式。

　　三、四十坪以上的房屋在裝潢及購買傢俱前就可多作一些考慮。因為有時四房可改成三大房或三房加一更衣間，或三房改成二大房。以一般台灣人買屋或租屋的考量多是在同樣坪數內，能多一間房間就等於是多一間使用的空間，但對多數歐美外籍人仕來說，寧可有一個更寛敞、坪數更大的主臥房或客廳，而不是多一間只能堆放物品的小房間。

第一次裝修出租的房屋也可讓第一組房客一起有挑選傢俱的機會，上品房屋通常會建議房東先將冷氣、窗簾、家電(冰箱、洗衣機、乾衣機或微波爐)及固定衣櫃準備好，因為也許剛好有客戶自己運送傢俱來台灣或他們要自己購買傢俱。就可省一筆金費購買傢俱。但在比例上自己願意購買傢俱的客戶實在不多，公司支付運送傢俱費用的外商房客也多限於高階主管。如房客需要全套傢俱及家電，上品公司會讓雙方都同意傢俱的購買金額、款式、數量後才簽訂房屋租約，並註記在房屋租約內，雖然過程會多花一些溝通時間，但避免房東在簽訂租約後自行購買的傢俱樣式不能讓房客接受，一件原本高高興興的租屋案件變成因仲介公司及雙方事前沒有協調好而產生糾紛。所以房東如果能接受讓第一組房客也能一起參與討論購買傢俱的話，出租的機會相對會高一些。

 有些房東了解到市場上的待出租房屋很多，尋找租屋的外籍專業人仕相對並沒有那麼多，為了比自己房屋的同類型競爭對手更容易出租，在裝潢傢俱佈置好之餘，將廚房的鍋碗瓢盆及水杯刀叉、臥房的棉被枕頭及簡單的打掃用具都準備好，讓外商房客只要帶隨身行李即可入住，仔細算來，這些多準備的用品花費並不會太多，但在看屋時的視覺效果很好，同時，也會讓房客感受到這是一位體貼友好的房東，更會加強房客在看屋時承租的意願。

 　　有些房東會將較舊的大樓或公寓的窗戶拆除後加大，讓樓層不高的室內光線更好。房客在選擇租屋時，同樣的地點、坪數，租金又沒有很大差別的情形之下，多會選擇光線較好的房屋。但新的大樓就不能隨意變更窗戶，需先了解大樓是否有相關規定不可任意改變大樓外觀。

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任何型式坪數的房屋都會有外國人承租，只是外國房客可以負擔多少租金的問題。兩、三佰坪的大別墅及八、九十坪以上的大樓豪宅有外商大老闆可以支付一個月幾十萬的租金，當然，每家公司的最大老闆只有一位，大型別墅的客源不是常常出現。三十坪至七十坪的住宅大樓則是中高階的經理人或專業人仕尋找的目標，小套房也多有外國職員或外籍工程師承租。就如同金字塔三角形一樣，金字塔頂端的客層較少，找中低價位的房屋的房客較多，愈便宜的房子就愈多的房客在競爭。

        歸納來說，近年來在市中心區(信義、大安、松山、中山、中正區)的五十坪以內的房屋及小套房較天母地區容易出租，原因是因全球經濟景氣不佳，外商公司為節省成本，能儘量減少外派人員就儘量縮減，如實在需要找外籍人員來台上班時，以外商公司的角度來看，有同樣經歷、能力的二組人選在考慮時，會優先考慮找租屋的成本較小的單身或夫婦二人小家庭。因為家庭人數眾多就需要較大較貴的房屋。而選擇單身或夫婦二人的外籍員工來台上班又可省去負擔小朋友讀國際學校的高額學費。所以近年來市中心區的五十坪內的房屋出租率會比天母地區較好。

許多高階主管的傢俱會由公司支付從海外運送來的費用，這類客戶層多是尋找較大坪數的房屋，在七十坪以上的純住宅大樓目前仍多集中在天母地區或信義計劃區。

小坪數的夾層屋大樓在近年來的市中心接二連三的完工，也多有游泳池或健身房及其他比照豪宅的公共設施，在新交屋的幾年之內，也多可以出租到不錯的租金。只是此類出租大樓愈來愈多。同類產品在市場上增加，產品的地點就愈顯重要，以前可以成交的租金並不代表以後也是可出租一樣價格，目前信義區的夾層屋租金多半還維持在一定的行情，就是因為外商房客多喜歡在信義區居住，理由仍是有捷運站及許多的西式餐廳及Pub , Bar ,以及近信義區有四獸山，雖然居住在台灣的最大都市卻仍能看到自然的山景(在信義區可看到或走的到山景的住宅有近有遠，但比起上海及北京，新加坡等一些離山景遙遠不可及的城市來說，台北市在這一點是極有特色的。

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外商租屋的習慣，單身或夫婦的小家庭多半選在市中心區租屋，如松山區、大安區、中山區、信義區及中正區。因為：

1.離公司上班距離較近。交通方便，不是每個老外或日本人都開車上班，許多老外喜歡走路或坐捷運、坐公車，騎摩托車上班。

2.市中心區的Pub、Bar、夜店，西式餐廳較多(至少近年來比天母地區多，信義區又比其他區域多)

        而攜家帶眷有小朋友就讀美國學校、歐洲學校(有法語部、英語部、德語部)、日本學校的家庭多半選在天母、士林、北投區租屋，唯一的理由就是距離國際學校較近，不必讓小朋友太早起床，花太多時間坐校車。

        但也不是其他地區就沒有外商外國人租屋。內湖區，大直重劃區以及文山、南港區也是許多老外常租屋的地點，外國人租屋在這幾個區域多半是因為同樣的租金甚至更便宜的租金可以找到較新較大的房屋。但萬華、大同區或台北縣的三重、蘆洲、板橋等地區的外商租屋的比例就較低。

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